Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles en Panamá 2026

¿Qué es el impuesto de transferencia de bienes inmuebles y quién debe pagarlo?

El Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles, conocido como ITBI, es el tributo que grava cada vez que una propiedad cambia de propietario en Panamá. Aplica a compraventas, permutas, donaciones, daciones en pago y cualquier otro mecanismo que transfiera el dominio de un inmueble.

Según la Dirección General de Ingresos (DGI, 2026), este impuesto está contemplado en el artículo 683 del Código Fiscal y regulado por la Ley 106 de 1974, reformada por última vez mediante la Ley 94 de 2019. La tasa estándar es del 2% para contribuyentes ordinarios; quienes cuenten con estabilidad jurídica de inversiones aplican una tasa diferenciada del 5%.

El obligado tributario es el vendedor o enajenante: es quien debe declarar y pagar antes de que el notario pueda protocolizar la escritura. Sin embargo, el contrato de compraventa puede estipular que el comprador asuma este costo, siempre que ambas partes lo acuerden por escrito.

¿Cuáles son los requisitos actualizados en 2026?

1. Escritura pública de adquisición del bien inmueble — original o copia certificada mediante la cual el vendedor demuestra cómo adquirió la propiedad.
2. Cédula de identidad del propietario o representante legal — fotocopia vigente. Si el propietario es persona jurídica, se requiere copia de la cédula del representante legal inscrito.
3. Pacto social de la empresa — solo si el propietario es persona jurídica; debe estar vigente y con la directiva actualizada.
4. Número de finca y código de ubicación — datos registrales que identifican el inmueble en el sistema e-Tax 2.0 de la DGI. Se obtienen del Registro Público o de la escritura de compra.
5. Contrato de compraventa — documento que acredita el precio pactado, el cual es uno de los valores base para calcular el impuesto.
6. Paz y salvo de impuesto de inmueble — certificado de la DGI que confirma que no hay deudas de impuesto predial sobre la finca. Sin él, e-Tax 2.0 no habilita el Formulario 106. Costo: variable según deuda; el trámite es gratuito si la finca está al día.
7. Paz y salvo de tasas de aseo — emitido por el municipio correspondiente. Requerido antes del cierre en oficinas regionales.
8. Certificación del Ministerio de Comercio e Industrias — solo para quienes tengan estabilidad jurídica de inversiones reconocida por esta entidad.

El Formulario 106 (Declaración Jurada del ITBI) se completa en línea, de forma gratuita, a través de dgi.mef.gob.pa. Según la DGI (2026), los documentos se verifican de manera presencial en el Departamento de Atención al Contribuyente de las oficinas regionales si así se requiere.

¿Cómo pagar el impuesto de transferencia de inmuebles paso a paso?

1. Verifique el valor catastral del inmueble. Consulte el valor registrado en ANATI y en el Registro Público antes de firmar escrituras. Si el valor catastral supera el precio de venta, el 2% se calculará sobre el catastral; conviene tenerlo actualizado para evitar sorpresas.
2. Pague el impuesto de inmueble atrasado (si aplica). Ingrese a e-Tax 2.0 con su número de finca y código de ubicación. Cancele cualquier deuda pendiente de impuesto predial para obtener el paz y salvo correspondiente, requisito previo al Formulario 106.
3. Complete el Formulario 106 en e-Tax 2.0. Acceda a dgi.mef.gob.pa, ingrese los datos del inmueble, la fecha de adquisición, el valor pactado y el valor catastral. El sistema calcula automáticamente el impuesto a pagar.
4. Pague en entidad bancaria autorizada. Use la Boleta Múltiple de Pagos con el código 120 (borde celeste). El pago debe efectuarse dentro del mismo mes calendario en que se presentó la declaración, según la DGI (2026).
5. Obtenga el certificado de cumplimiento del ITBI. Una vez pagado, e-Tax genera el certificado de recibo. Este documento, junto con el paz y salvo de inmueble, es obligatorio para continuar el trámite ante el notario.
6. Presente la escritura ante notario. El notario protocoliza el traspaso únicamente cuando constan en la escritura los datos de la declaración jurada del ITBI y el comprobante de pago. Sin este paso, la transferencia no tiene validez jurídica.
7. Inscriba el traspaso en el Registro Público. Con la escritura protocolizada y los certificados de pago, el comprador (o su apoderado) inscribe el nuevo título en rp.gob.pa. La inscripción queda registrada con el número de finca actualizado a nombre del adquiriente.

Si usted vende un inmueble con hipoteca activa, también deberá obtener una nota de cancelación del banco antes de la escritura. Consulte nuestro artículo sobre cómo verificar el título de propiedad en Panamá para revisar gravámenes previos al cierre.

Costos oficiales y tiempos de entrega del ITBI en 2026

El ITBI no tiene un monto fijo: se calcula como porcentaje del valor del inmueble. A continuación se detallan todos los costos que debe presupuestar al cerrar una venta de propiedad en Panamá en 2026.

Errores comunes al pagar el ITBI en Panamá

• Asumir que la vivienda nueva está exonerada en 2026. La Ley 468 de 2025 eliminó la exoneración del ITBI para primeras ventas desde el 25 de abril de 2025. Toda transacción en 2026 está sujeta al 2%, sin excepciones salvo casos de préstamos preferenciales formalizados antes del 31 de diciembre de 2025.
• No verificar el valor catastral antes del cierre. Si el catastro en ANATI o en el Registro Público supera el precio de venta, el 2% se calcula sobre el catastral. Muchos vendedores descubren esto el día de la firma y el presupuesto no alcanza.
• Olvidar el anticipo de ganancia de capital del 3%. El ITBI y el Formulario 107 (anticipo del ISR por ganancia de capital) se pagan simultáneamente. Presentar solo el Formulario 106 deja incompleto el proceso y bloquea la inscripción en el Registro Público.
• Pagar el impuesto de inmueble con morosidad en la misma boleta. La DGI exige pagar primero la deuda atrasada en una boleta separada; solo después permite al sistema reconocer el paz y salvo. Combinarlos en un solo pago genera rechazos automáticos en e-Tax 2.0.
• Presentar la declaración en un mes y pagar en el siguiente. El pago debe realizarse dentro del mismo mes calendario de la declaración. Pagar al mes siguiente genera mora y puede invalidar el certificado generado por e-Tax.
• No actualizar el correo electrónico de la finca en e-Tax 2.0. Sin correo registrado, el sistema no envía notificaciones del trámite y el contribuyente pierde el seguimiento. Este registro es gratuito y se hace directamente en dgi.mef.gob.pa.

Preguntas Frecuentes sobre el impuesto de transferencia de bienes inmuebles en Panamá

¿Cuánto se paga de impuesto de transferencia de bienes inmuebles en Panamá?

El ITBI equivale al 2% calculado sobre el mayor valor entre el precio de venta acordado o el valor catastral oficial del inmueble. Este porcentaje aplica tanto a personas naturales como jurídicas, con excepción de quienes tienen estabilidad jurídica vigente, cuya tasa es del 5%.

¿Quién paga el impuesto de transferencia de bienes inmuebles en Panamá, el comprador o el vendedor?

Legalmente, el obligado tributario es el vendedor (enajenante). Sin embargo, el contrato de compraventa puede pactar que sea el comprador quien asuma el costo, siempre que conste por escrito.

¿Dónde se paga el ITBI en Panamá?

La declaración jurada se presenta a través de la plataforma e-Tax 2.0 de la DGI (dgi.mef.gob.pa), usando el Formulario 106. El pago se realiza en bancos y entidades recaudadoras autorizadas, usando la Boleta Múltiple de Pagos con el código 120.

¿Se puede pagar el impuesto de transferencia de inmuebles en línea?

La declaración jurada se completa en línea mediante e-Tax 2.0. El pago físico se efectúa en las entidades bancarias autorizadas; no existe pago 100% digital aún para este trámite específico.

¿Cuándo debe pagarse el ITBI en Panamá?

El pago debe realizarse dentro del mismo mes calendario en que se realiza la declaración. El notario no puede protocolizar la escritura pública de traspaso sin que consten el pago del ITBI y los datos de la declaración jurada (Ley 106 de 1974, reformada por Ley 94 de 2019).

¿Las viviendas nuevas están exoneradas del ITBI en 2026?

No. La Ley 468 de 2025, vigente desde el 25 de abril de 2025, eliminó la exoneración del ITBI en primeras ventas de viviendas nuevas. Desde enero de 2026, toda compraventa está sujeta al 2%, salvo casos muy específicos de préstamos hipotecarios preferenciales formalizados antes del 31 de diciembre de 2025.

¿El ITBI y el impuesto de ganancia de capital son lo mismo?

No. Son dos tributos distintos que se pagan simultáneamente ante la DGI. El ITBI es el 2% sobre el mayor valor entre precio o catastro. El anticipo de ganancia de capital es el 3% sobre la misma base y corresponde a un adelanto del Impuesto sobre la Renta.

¿Qué pasa si no pago el impuesto de transferencia antes de inscribir en el Registro Público?

El Registro Público de Panamá no inscribe ninguna transferencia de dominio sin que el vendedor presente los certificados de pago del ITBI y del anticipo de ganancia de capital expedidos por la DGI. La escritura queda bloqueada hasta cumplir ambas obligaciones.

¿Se puede deducir el ITBI de algún otro impuesto?

Sí, pero solo en casos específicos. Según el Código Fiscal de Panamá, el ITBI pagado puede deducirse únicamente del Impuesto sobre la Renta generado por la enajenación del mismo inmueble, y únicamente si el contribuyente no optó por la tasa fija definitiva del 10% de ganancia de capital.

¿Cuánto tiempo tarda la DGI en procesar la declaración del ITBI?

Una vez presentado el Formulario 106 en e-Tax 2.0 y efectuado el pago, el certificado de cumplimiento que requiere el Registro Público se obtiene el mismo día hábil o al siguiente. Las oficinas regionales también verifican el formulario de forma presencial si se requiere.

Última actualización: Marzo 2026
Fuentes oficiales: Dirección General de Ingresos – DGI (dgi.mef.gob.pa) · Registro Público de Panamá (rp.gob.pa) · Gaceta Oficial de Panamá · Ley 106 de 1974 (reformada por Ley 94 de 2019) · Ley 468 de 2025 · Código Fiscal de la República de Panamá